Terceira Turma fixa tese sobre abuso do cancelamento do bilhete de volta por não comparecimento no voo de ida

Em decisão unânime, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou tese no sentido de que configura prática abusiva da empresa aérea, por violação direta do Código de Defesa do Consumidor, o cancelamento automático e unilateral do bilhete de retorno em virtude do não comparecimento do passageiro para o trecho de ida.

O julgamento pacifica o entendimento sobre o tema nas duas turmas de direito privado do STJ. Em novembro de 2017, a Quarta Turma já havia adotadoconclusão no mesmo sentido – à época, a empresa aérea foi condenada a indenizar em R$ 25 mil uma passageira que teve o voo de volta cancelado após não ter se apresentado para embarque no voo de ida.

Com efeito, obrigar o consumidor a adquirir nova passagem aérea para efetuar a viagem no mesmo trecho e hora marcados, a despeito de já ter efetuado o pagamento, configura obrigação abusiva, pois coloca o consumidor em desvantagem exagerada, sendo, ainda, incompatível com a boa-fé objetiva que deve reger as relações contratuais (CDC, artigo 51, IV)”, afirmou o relator do recurso especial na Terceira Turma, ministro Marco Aurélio Bellizze.

Segundo o ministro, a situação também configura a prática de venda casada, pois condiciona o fornecimento do serviço de transporte aéreo de volta à utilização do trecho de ida. Além da restituição dos valores pagos com as passagens de retorno adicionais, o colegiado condenou a empresa aérea ao pagamento de indenização por danos morais de R$ 5 mil para cada passageiro.

Engano

No caso analisado pela Terceira Turma, dois clientes adquiriram passagens entre São Paulo e Brasília, pretendendo embarcar no aeroporto de Guarulhos. Por engano, eles acabaram selecionando na reserva o aeroporto de Viracopos, em Campinas (SP), motivo pelo qual tiveram que comprar novas passagens de ida com embarque em Guarulhos.

Ao tentar fazer o check-inno retorno, foram informados pela empresa aérea de que não poderiam embarcar, pois suas reservas de volta haviam sido canceladas por causa do no show no momento da ida. Por isso, tiveram que comprar novas passagens.

O pedido de indenização por danos morais e materiais foi julgado improcedente em primeiro grau, sentença mantida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo. Para o tribunal, o equívoco dos clientes quanto ao aeroporto de partida gerou o cancelamento automático do voo de retorno, não havendo abuso, venda casada ou outras violações ao CDC.

Venda casada

O ministro Marco Aurélio Bellizze apontou inicialmente que, entre os diversos mecanismos de proteção ao consumidor trazidos pelo CDC, destaca-se o artigo 51, que estabelece hipóteses de configuração de cláusulas abusivas em contratos de consumo. Além disso, o artigo 39da lei fixa situações consideradas abusivas, entre elas a proibição da chamada “venda casada” pelo fornecedor.

“No caso, a previsão de cancelamento unilateral da passagem de volta, em razão do não comparecimento para embarque no trecho de ida (no show), configura prática rechaçada pelo Código de Defesa do Consumidor, devendo o Poder Judiciário restabelecer o necessário equilíbrio contratual”, afirmou o ministro.

Além da configuração do abuso, o relator lembrou que a autorização contratual que permite ao fornecedor cancelar o contrato unilateralmente não está disponível para o consumidor, o que implica violação do artigo 51, parágrafo XI, do CDC. Bellizze disse ainda que, embora a aquisição dos bilhetes do tipo “ida e volta” seja mais barata, são realizadas duas compras na operação (uma passagem de ida, outra de volta), tanto que os valores são mais elevados caso comparados à compra de apenas um trecho.

“Dessa forma, se o consumidor, por qualquer motivo, não comparecer ao embarque no trecho de ida, deverá a empresa aérea adotar as medidas cabíveis quanto à aplicação de multa ou restrições ao valor do reembolso em relação ao respectivo bilhete, não havendo, porém, qualquer repercussão no trecho de volta, caso o consumidor não opte pelo cancelamento”, concluiu o ministro ao condenar a empresa aérea ao pagamento de danos morais e materiais.

 

Fonte: http://www.stj.jus.br/sites/STJ/default/pt_BR/Comunica%C3%A7%C3%A3o/noticias/Not%C3%ADcias/Terceira-Turma-fixa-tese-sobre-abuso-do-cancelamento-do-bilhete-de-volta-por-n%C3%A3o-comparecimento-no-voo-de-ida

Casal recebe indenização devido a pacote de turismo frustrado

A agência Hotel Urbano Viagens e Turismo deve indenizar um casal em mais de R$ 10 mil por não ter providenciado a viagem paga pelos consumidores. A decisão da 16ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) confirma a sentença da Comarca de Juiz de Fora.

O casal comprou, pela internet, dois pacotes de viagem para Porto Seguro e Arraial d’Ajuda, na Bahia, por R$2.990. Assim que eles escolheram a data da viagem, entre as três oferecidas pela agência, apareceu a seguinte mensagem na tela: “Seu processo de reserva está iniciado. Fique tranquilo, agora é só aguardar. Entraremos em contato no prazo de até 30 dias antes da primeira data escolhida”. A empresa, porém, não fez contato com os consumidores nem respondeu às mensagens deles, não confirmando a compra do pacote, o que impossibilitou a realização da viagem.

A Hotel Urbano afirmou que não descumpriu o contrato porque a oferta promocional era válida para o período de 1º de agosto de 2015 a 30 de junho de 2016, e a confirmação da data ocorreria  após a análise das tarifas no período sugerido. Alegou ainda que não houve danos porque o pacote turístico poderia ser utilizado durante todo o período de validade da promoção.

Em primeira instância, o pedido foi julgado procedente. O juiz  Edson Geraldo Ladeira determinou a indenização do valor gasto pelo casal e indenização por danos morais de R$ 8 mil.

A empresa recorreu da decisão, mas o relator do recurso, desembargador Ramom Tácio, confirmou a sentença. “Sendo certo que foi exclusivamente o apelante quem deu causa à frustração da viagem adquirida pelos consumidores, conclui-se que está configurada a responsabilidade civil dele e, consequentemente, o seu dever de indenizar”, esclareceu.

Os desembargadores Marcos Henrique Caldeira Brant e Otávio de Abreu Portes votaram de acordo com o relator.

Veja o acórdão e acompanhe a movimentação processual.

Fonte: Assessoria de Comunicação Institucional – Ascom

Tribunal de Justiça de Minas Gerais – TJMG

Quórum para excluir sócio majoritário por falta grave dispensa maioria de capital social

Com base na possibilidade de que os sócios minoritários tomem a iniciativa de excluir judicialmente o sócio majoritário que pratique falta grave como administrador da empresa, conforme estipula o artigo 1.030 do Código Civil, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve determinação de exclusão de cotista que, de acordo com os autos, praticou concorrência desleal contra a sociedade. A decisão foi unânime.

Na ação que originou o recurso, os autores alegaram que o sócio majoritário da sociedade também era administrador de outra empresa atuante no ramo imobiliário, o que caracterizaria concorrência desleal contra o grupo empresário.

O magistrado de primeiro grau julgou procedente o pedido e determinou a exclusão do sócio majoritário do quadro societário, com a consequente redução do capital social correspondente às cotas do sócio excluído. Em relação à exclusão, a sentença foi mantida pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais.

Por meio de recurso especial, o sócio majoritário alegou que o artigo 1.030 do Código Civil – que prevê a possibilidade de exclusão judicial do sócio mediante iniciativa da maioria dos demais sócios nos casos de falta grave – deveria ser interpretado em conjunto com o artigo 1.085, com a consequente exigência de iniciativa dos sócios detentores da maioria do capital social.

Preservação da empresa

O relator do recurso, ministro Villas Bôas Cueva, destacou que, conforme estabelece o Enunciado 216 da III Jornada de Direito Civil, o quórum de deliberação previsto no artigo 1.030 do CC/2002 é de maioria absoluta do capital representado pelas cotas dos demais sócios, excluídas aquelas pertencentes ao sócio que se pretende excluir.

Com base na legislação e na doutrina, o ministro explicou que o artigo 1.030 traz a possibilidade de que os sócios minoritários também possam tomar a iniciativa de exclusão do sócio majoritário que pratique falta grave no cumprimento de suas obrigações, desde que devidamente comprovada a falha do cotista. Nesses casos, todavia, a exclusão só pode ser realizada pela via judicial.

“Assim, na exclusão judicial de sócio em virtude da prática de falta grave, não incide a condicionante prevista no artigo 1.085 do Código Civil de 2002, somente aplicável na hipótese de exclusão extrajudicial de sócio por deliberação da maioria representativa de mais da metade do capital social, mediante alteração do contrato social”, ressaltou o relator.

No voto que foi acompanhado de forma unânime pelo colegiado, o ministro também destacou que conclusão diferente implicaria a impossibilidade de exclusão judicial do cotista majoritário, mesmo que fossem nocivos seus atos à frente da empresa. Para o relator, essa hipótese não seria compatível com o princípio da preservação da empresa.

FONTE: STJ

REsp 1653421

Técnico de futebol indeniza árbitro por insultos veiculados em rádio

Um técnico de futebol que foi expulso pelo árbitro durante uma partida e logo após fez declarações ofensivas a ele, veiculadas por uma rádio de Belo Horizonte, teve a condenação mantida pela 17ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG). Ele deverá indenizar o árbitro em R$ 6 mil, por danos morais.

O fato ocorreu em 27 de fevereiro de 2011, durante uma partida entre o Clube Atlético Mineiro e o América Futebol Clube, válida pela quinta rodada do campeonato mineiro. A partida foi vencida pelo América pelo placar de 2 a 1, mas durante o jogo o técnico do América foi expulso de campo pelo juiz.

Após a expulsão, o técnico passou a externar xingamentos e críticas ao árbitro, com as expressões “vagabundo, esse rapaz”, “safadeza para apitar” e “não é a primeira vez que ele me rouba”, entre outras. As declarações foram veiculadas por uma emissora de rádio de Belo Horizonte.

O árbitro entrou com uma ação contra o técnico, que foi julgada procedente pelo juiz Geraldo Carlos Campos, da 32ª Vara Cível de Belo Horizonte, para determinar o pagamento da indenização por danos morais.

No recurso ao Tribunal de Justiça, o técnico alegou que as declarações não configuram ato ilícito. Segundo afirma, foram proferidas imediatamente após uma injusta expulsão. Ele informa que foi absolvido de forma unânime pelo Superior Tribunal de Justiça Desportiva (STJD). Para ele, o árbitro de futebol está exposto a críticas e comentários desagradáveis porque esse é um esporte que está “à mercê de paixões”.

O desembargador Antônio Sérvulo, relator do recurso, ponderou que “a livre manifestação do pensamento assegurada no artigo 5º, IV, da Constituição Federal, é sujeita ao limite da inviolabilidade da honra e da imagem das pessoas”.

“Não se pode desconsiderar o fato de que as imputações ofensivas feitas pelo técnico à honra do árbitro chegaram ao conhecimento de um grande número de pessoas, eis que proferidas por meio radiofônico, atingindo, assim, como já dito, a honra do autor como árbitro de futebol, que no momento das imputações não estava impedido pela CBF de aplicar jogos de futebol”, afirmou.

“O fato de ter sido o recorrente absolvido pelo STJD e o possível fato de ter acontecido um erro de arbitragem”, continua, “não são capazes de descaracterizar o ato ilícito cometido pelo técnico, que há de responder pelos danos morais sofridos pelo autor”.

Leia a íntegra do acórdão e acompanhe a movimentação processual.

Fonte: TJMG – Assessoria de Comunicação Institucional – Ascom

Limitação da taxa de juros em 12% ao ano não se aplica aos contratos bancários

Aos contratos bancários não se aplica a limitação da taxa de juros remuneratórios em 12% ao ano, sendo necessária a demonstração, no caso concreto, de que a referida taxa diverge de forma atípica da média de mercado para a caracterização de abusividade em sua cobrança.

O entendimento foi firmado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao analisar diversos recursos sobre o tema. No julgamento de um recurso repetitivo, a Segunda Seção definiu que a importância cobrada a título de comissão de permanência não poderá ultrapassar a soma dos encargos remuneratórios e moratórios previstos no contrato.

Assim, os juros remuneratórios, à taxa média de mercado, não podem ultrapassar o percentual contratado para o período de normalidade da operação; os juros moratórios até limite de 12% ao ano; e a multa contratual limitada a 2% do valor da prestação, nos termos do artigo 52 do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

“Constatada abusividade dos encargos pactuados na cláusula de comissão de permanência, deverá o juiz decotá-los, preservando, tanto quanto possível, a vontade das partes manifestada na celebração do contrato, em homenagem ao princípio da conservação dos negócios jurídicos consagrado nos artigos 139 e 140 do Código Civil alemão e reproduzido no artigo 170 do CC brasileiro”, afirmou o ministro João Otávio de Noronha, relator para o acórdão.

fonte:

www.stj.jus.br

Não há mora do vendedor se rescisão do contrato foi por culpa do comprador

Em caso de ação de rescisão de compromisso de compra e venda c/c reintegração de posse e indenizatória por danos materiais, a ministra Isabel Gallotti, do STJ, fixou entendimento segundo o qual não há mora do vendedor se rescisão do contrato se deu por culpa do comprador, de modo que somente a partir do trânsito em julgado da decisão é que poderiam incidir os juros de mora.

A agravante sustentou que a rescisão do contrato de compra e venda se deu por inadimplência dos compradores. Por isso, quanto às parcelas a serem devolvidas, alegou que não devem incidir juros de mora a partir da citação. 

A relatora, ao analisar o feito – julgado conforme o CPC/73 –, considerou o dado do acórdão recorrido de que os agravados, promitente compradores, deixaram de pagar as prestações devidas e não manifestaram intenção de purgar a mora. E, assim, assentou que em tal contexto não há que se falar em mora da vendedora.

As parcelas pagas pelos compradores, que foi condenada a devolver – com desconto de 20% – não pode, portanto, ser acrescida de juros de mora a partir da citação. Devolvem-se as parcelas pagas, em razão do fim do contrato por culpa dos agravados, mas mora só vai eventualmente existir a partir do trânsito em julgado.”

Concluiu a ministra que somente a partir do trânsito em julgado da decisão, portanto, é que poderiam incidir os juros de mora. 

Antes disso, não há que se falar em mora do vendedor se a rescisão do contrato se deu por culpa do comprador.”

E, dessa forma, conheceu do agravo monocraticamente e deu provimento ao recurso especial, a fim de que os juros de mora só incidam a partir do trânsito em julgado. A advogada Milena Pizzoli Ruivo atuou na causa pela agravante.

  • Processo relacionado: AREsp 842.654

Fonte: http://www.migalhas.com.br/Quentes/17,MI243423,51045-Nao+ha+mora+do+vendedor+se+rescisao+do+contrato+foi+por+culpa+do

Banco deverá indenizar casal assaltado após deixar agência bancária

Decisão | 24.06.2016

Um mecânico e uma professora de Conselheiro Lafaiete devem receber R$ 15 mil por danos materiais e R$ 5 mil por danos morais do banco Itaú por terem sido assaltados depois de deixarem a agência. A decisão é da 9ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), que reformou a sentença de primeira instância.

O crime ocorreu em abril de 2014. A professora sacou R$ 15 mil no caixa, encontrou-se com seu marido fora da agência e entregou-lhe a bolsa onde havia guardado o dinheiro. Após caminharem alguns metros, foram surpreendidos por um assaltante que portava uma arma de fogo e levou a bolsa. Além da quantia sacada, havia documentos pessoais.

De acordo com os clientes, não havia na instituição financeira qualquer tapume ou biombo que impedisse que outros vissem o saque, ficando o cliente exposto a quaisquer outras pessoas que estivessem no interior do estabelecimento. Afirmaram ainda que o banco não forneceu segurança dentro da agência.

Em primeira instância, o pedido foi julgado improcedente, porque o juiz entendeu que não havia nos autos prova de que a instituição financeira tenha contribuído para a efetivação do dano. Os clientes então recorreram da decisão.

O desembargador Amorim Siqueira, relator do recurso, entendeu que o fato de o assalto ter ocorrido fora das dependências da agência não exime o banco da responsabilidade pelo crime, pois é dever da instituição garantir a privacidade e a segurança dos clientes no momento do saque.

O magistrado sustentou que, a partir da filmagem das câmeras internas, percebe-se que não há qualquer separação física nos caixas e entre as pessoas que estão em fila dentro da agência. O relator concluiu que o assalto é decorrente da falha no serviço oferecido pela agência bancária, porque esta não observou os procedimentos de segurança que deve ter para resguardar os clientes na hora do saque e evitar a ação de bandidos.

Quanto aos danos morais, o magistrado entendeu que o fato “provocou abalo moral aos autores e danos à esfera íntima, por terem sido vítimas da ação dos bandidos, circunstâncias que não podem ser consideradas mero dissabor do cotidiano”.

Os desembargadores Pedro Bernardes e Artur Hilário acompanharam o voto do relator.

fonte: http://www.tjmg.jus.br/portal/imprensa/noticias/banco-devera-indenizar-casal-assaltado-apos-deixar-agencia-bancaria.htm#.V3Jk1ld1eu4

Assessoria de Comunicação Institucional – Ascom
TJMG – Unidade Raja Gabaglia

Segunda Turma reconhece responsabilidade de município por erro em hospital

Em decisão unânime, a Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu a legitimidade passiva do município de São Paulo em ação de indenização por danos morais movida em razão de erro de diagnóstico realizado em hospital municipal.

O caso aconteceu em 2009. Uma mulher esteve por duas vezes no hospital municipal com fortes dores abdominais e dificuldade de locomoção. Em ambas as oportunidades, foram receitados medicamentos para dor, sem nenhum exame clínico, sendo ela liberada para casa logo em seguida.

Sem apresentar melhoras, a mulher decidiu procurar outro hospital, no qual recebeu o diagnóstico de um tumor de cólon abscessado. Nas alegações do processo, ela relatou que, por causa da demora no diagnóstico correto, precisou ser submetida a três cirurgias e que a municipalidade deveria responder pelo equívoco e os prejuízos morais dele decorrentes.

Atividade pública

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) entendeu pela responsabilidade civil do município. Segundo o acórdão, embora o hospital municipal possua personalidade jurídica própria, enquanto autarquia, ele integra a esfera da administração pública, por exercer atividade pública, sendo a municipalidade responsável pelos danos a terceiros.

O município recorreu ao STJ. Nas alegações, insistiu na tese de que o hospital seria uma autarquia, com personalidade jurídica própria e autonomia administrativa e financeira, sendo capaz de responder por suas obrigações.

O relator, ministro Humberto Martins, negou o recurso. Segundo ele, a municipalidade tem legitimidade passiva na ação indenizatória decorrente de erro em instituição hospitalar municipal, porque “compete ao município celebrar contratos e convênios com entidades prestadoras de serviços privados de saúde, bem como controlar e avaliar sua execução”.

Fonte: http://www.stj.jus.br/sites/STJ/default/pt_BR/Comunicação/Not%C3%ADcias/Not%C3%ADcias/Segunda-Turma-reconhece-responsabilidade-de-munic%C3%ADpio-por-erro-em-hospital

Negócio jurídico frustrado não impede protesto de cheque

Em decisão unânime, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou provimento a recurso especial interposto contra o Banco do Brasil que buscava o reconhecimento da inexigibilidade de débito, além de indenização por danos morais em protesto de cheques feito pela instituição financeira.

O caso envolveu um comerciante do Paraná que encomendou diversas mercadorias de uma empresa e parcelou a compra com a emissão de 20 cheques. A empresa, que mantinha contrato de abertura de crédito com o Banco do Brasil para o adiantamento de cheques pós-datados, endossou os títulos de crédito ao banco.

A entrega das mercadorias, entretanto, não foi realizada, e o comerciante decidiu cancelar as compras e os cheques. O Banco do Brasil foi notificado de que o negócio foi desfeito, mas mesmo assim levou os títulos a protesto.

Protesto legítimo

No recurso ao STJ, o comerciante e a empresa alegaram violação ao artigo 25 da Lei 7357/85, pois, após o endosso, a empresa solicitou ao banco que não tomasse qualquer medida judicial enquanto as negociações com o cliente ainda estivessem em andamento.

O relator, ministro Luis Felipe Salomão, negou provimento ao recurso. Segundo ele, o protesto foi legítimo e “constitui exercício regular de direito do banco endossatário, pois diz respeito a valores estampados em título de crédito, próprio e autônomo, que, com o endosso, no interesse do endossatário, se desvincula do negócio jurídico subjacente”.

O ministro explicou que o interesse social visa proporcionar a ampla circulação dos títulos de crédito, e, no caso, isso ocorreu quando houve o endosso ao banco de boa-fé. Segundo o magistrado, “o cheque endossado – meio cambiário próprio para a transferência dos direitos do título de crédito – se desvincula da sua causa”. Acrescentou que o cheque, ao circular, adquire autonomia, tendo em vista a característica da “abstração”.

Salomão lembrou, ainda, que o banco não poderia ser privado do direito de se resguardar em relação à prescrição para o ajuizamento da ação de execução, cujo prazo é interrompido com o protesto do título de crédito.

Fonte: STJ Notícias – http://www.stj.jus.br/sites/STJ/default/pt_BR/noticias/noticias/Neg%C3%B3cio-jur%C3%ADdico-frustrado-n%C3%A3o-impede-protesto-de-cheque

Os conflitos na compra e venda de imóveis

A compra e venda de imóveis é assunto que traz ansiedade a muitos brasileiros. Dúvidas sobre o financiamento ou a comissão de corretagem, atrasos na entrega da obra, rescisão contratual e falsas promessas da publicidade levam milhares de pessoas a discutir suas demandas nas instâncias do Judiciário.

A solução para muitos desses conflitos já está pacificada na jurisprudência. Outras vão se construindo a partir de cada caso. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem um rico acervo de decisões sobre questões imobiliárias que pode auxiliar o consumidor na hora de buscar seus direitos. São, principalmente, julgados da Terceira e da Quarta Turma do tribunal, especializadas em matérias de direito privado.

Uma das principais decisões do STJ nesse campo é a que considera o Código de Defesa do Consumidor (CDC) aplicável aos contratos de compra e venda de imóveis, desde que o comprador seja o destinatário final do bem. É possível a aplicação do CDC, inclusive, em relação à corretora imobiliária responsável pela realização do negócio (REsp 1.087.225).

A Terceira Turma entende que o CDC atinge os contratos nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento (AREsp 120.905). Incorporadora é aquela que planeja, vende e divulga o empreendimento, diferente da construtora, que muitas vezes apenas executa a obra.

De acordo com a Lei 4.561/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, a atividade da incorporadora é promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

O STJ entende que o contrato de incorporação, no que tem de específico, é regido por essa lei, mas sobre ele também incide o CDC, “que introduziu no sistema civil princípios gerais que realçam a justiça contratual, a equivalência das prestações e o princípio da boa-fé objetiva” (REsp 1.006.765).

Equivalência das prestações

O cidadão pode pedir a rescisão do contrato e a restituição dos valores pagos por não ter mais condições de suportar o pagamento das prestações acordadas. A extinção do negócio justifica a retenção, pelo vendedor, somente de parte das parcelas pagas, para compensar os custos operacionais da contratação (REsp 907.856).

No julgamento de um recurso, o tribunal admitiu que a retenção atingisse 25% do montante pago pelo adquirente, mas não o valor total, como desejava a incorporadora. A cláusula contratual que previa a retenção total foi julgada abusiva.

As formas e condições da restituição em caso de rescisão foram definidas pela Segunda Seção do STJ em processo julgado nos termos do artigo 543-C do Código de Processo Civil (recurso repetitivo). De acordo com a Seção, “é abusiva cláusula que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, no caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda, por culpa de quaisquer contratantes”.

A devolução dos valores somente após o término da obra retarda o direito do consumidor à restituição da quantia paga, em violação ao artigo 51, II, do CDC. Constitui ainda vantagem exagerada para o fornecedor, conforme o inciso IV do mesmo artigo.

Havendo resolução do contrato, segundo a Seção, “deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (REsp 1.300.418).

Publicidade enganosa

Para o STJ, a publicidade veiculada pelas construtoras faz parte do contrato, e suas promessas devem ser cumpridas. Um dos processos julgados na corte tratava do caso em que várias pessoas compraram diversos imóveis sob a promessa de que seria constituído um pool hoteleiro. Entretanto, vendida a proposta de hotel, ocorreu interdição pela prefeitura em virtude de a licença ser apenas residencial.

A empresa vendedora adotou medidas para tentar superar a interdição, remodelando o projeto anunciado, o que não satisfez os compradores. O STJ entendeu que era cabível indenização por lucros cessantes e dano moral (REsp 1.188.442).

O jornalista Biasi Buggiero, no livro Questões Imobiliárias, afirma que, no afã de acelerar as vendas, às vezes o próprio incorporador ou a agência de publicidade promete características que o prédio não terá. É comum o uso da expressão “terceiro dormitório opcional” para uma dependência que, no projeto aprovado pela prefeitura, aparece como despensa. É comum ainda haver incoerência na área externa anunciada.

O tribunal já enfrentou inúmeras discussões envolvendo área de garagem. Uma dúvida comum é saber se integra ou não a unidade vendida. A conclusão dos ministros é que o anúncio deve informar claramente uma possível integração, de modo que os consumidores não tenham dúvida quanto ao tamanho real do apartamento – uma aplicação do princípio da transparência, previsto no CDC (REsp  1.139.285).

Indenização por atraso

Para o STJ, o atraso na obra gera direito a indenização. A construtora deve pagá-la nos termos do contrato assinado entre as partes, bem como deve suportar os danos materiais decorrentes, tal como o pagamento das custas de moradia do consumidor em outro local durante o período ou, então, do valor correspondente ao aluguel do imóvel.

Atualmente, algumas decisões têm restringido a condenação por danos morais por entender que se trata de mero aborrecimento. O dano moral, para o STJ, não é presumido nessas situações. Depende de provas de que o fato gerou sofrimento psicológico.

Mas a jurisprudência predominante estabelece que, havendo atraso na entrega do imóvel, há possibilidade de cumulação da multa prevista em contrato com indenização por perdas e danos, inclusive lucros cessantes (AREsp 521.841).

“Juros no pé”

O STJ entendeu ainda que não é ilegal ou abusiva a cláusula constante de contrato de compra e venda de imóvel em construção que prevê a incidência de juros compensatórios sobre os valores de prestações anteriores à entrega das chaves. Trata-se dos chamados “juros no pé”, conforme jargão da área.

Como regra, na incorporação imobiliária, o pagamento pela compra de um imóvel deve ser à vista. No entanto, o incorporador pode oferecer prazo ao adquirente para pagamento, mediante parcelamento do preço, até que o imóvel seja entregue. Os juros compensatórios cobrados antes da entrega do imóvel é que são chamados “juros no pé”.

Os ministros da Segunda Seção, composta pela Terceira e Quarta Turmas, entenderam em 2012, por maioria de quatro votos a três, que, sendo facultada ao consumidor a aquisição do imóvel a prazo, é legítima a cobrança dos juros, desde que estabelecida no contrato. O objetivo é assegurar o equilíbrio financeiro, que deve ser marcado pela equivalência das prestações. (EREsp 670.117)

Comissão de corretagem

Abusos na cobrança de comissão de corretagem em contratos de compra e venda também provocam muitas demandas no Judiciário.

Segundo a jurisprudência do tribunal, o ônus da corretagem cabe à vendedora, salvo na hipótese de o consumidor contratar o corretor para pesquisar e intermediar a negociação. Em uma decisão, o STJ determinou a divisão solidária da comissão entre vendedor e comprador. “Em regra, a responsabilidade pelo pagamento da comissão é do vendedor; contudo, considerando os elementos dos autos, justifica-se a distribuição da obrigação” (Ag 1.119.920).

Para o STJ, é incabível a comissão quando o negócio não foi concluído por desistência das partes, não atingindo seu resultado útil (AREsp 390.656). Em decisão proferida em um recurso, a relatora, ministra Nancy Andrighi, explica que, após o Código Civil de 2002, pela disposição contida no artigo 725, é possível a comissão em caso de arrependimento.

Pelo novo código, o julgador deve refletir sobre o que é resultado útil a partir do trabalho de mediação do corretor. A mera aproximação das partes para iniciar o processo de mediação da compra não justifica o pagamento de comissão.

A ministra Andrighi disse que é comum, após o pagamento de pequeno sinal, as partes pedirem certidões umas das outras a fim de verificar a conveniência de efetivamente levar o negócio adiante, tendo em vista os riscos de inadimplemento, de inadequação do imóvel ou mesmo de evicção.

Essas providências, segundo a ministra, encontram-se no campo das tratativas, e a não realização do negócio por força do conteúdo de uma dessas certidões implica mera desistência, não arrependimento, sendo, assim, inexigível a comissão por corretagem (REsp 1.183.324).

Pesquisa Pronta

Na página da Pesquisa Pronta, o leitor encontrará pesquisas previamente elaboradas pela Secretaria de Jurisprudência do STJ sobre alguns dos temas mencionados neste texto. Uma delas trata da “responsabilidade civil pelo descumprimento de prazo para entrega de imóvel objeto de contrato de compra e venda”.

fonte: http://www.stj.jus.br/sites/STJ/default/pt_BR/noticias/noticias/Os-conflitos-na-compra-e-venda-de-imóveis